top of page
  • Foto van schrijverRedactie

Het huren van een bedrijfsruimte

Bijgewerkt op: 23 apr.

huren van een lege bedrijfsruimte

Als je een eigen bedrijf hebt, is het fijn om ook een ruimte/kantoor te hebben. Tegenwoordig wordt er veel thuisgewerkt, toch blijft de behoefte bestaan om elkaar in het echt te zien. Op die manier is het ook makkelijker om zaken te bespreken. Dit betekent dat er een ruimte gehuurd moet worden. In dit artikel zal beschreven worden waar je vanuit juridisch oogpunt op moet letter bij het huren van een ruimte.



Soorten bedrijfsruimtes

In Nederland bestaan verschillende soorten bedrijfsruimtes. Het is belangrijk om te weten wat voor een soort ruimte je huurt. Een middenstandsbedrijfsruimte bestaat uit een ruimte die bestemd kan zijn voor een horecabedrijf, winkelbedrijf of ambachtsbedrijf. Deze ruimtes moeten publiekelijk toegankelijk zijn en er moet iets verkocht worden. De overige bedrijfsruimtes bestaan bijvoorbeeld uit een school, fabriek en de kantoorruimte. Tussen deze twee verschillende bedrijfsruimtes bestaan verschillende regels. Het is goed om te weten welke soort bedrijfsruimte je huurt als je een huurovereenkomst gaat opstellen.


De huurovereenkomst

Een huurovereenkomst betekent dat een ruimte of een gedeelte daarvan, door de verhuurder verhuurd wordt aan de huurder (Art. 7:201 BW). Hierin worden vervolgens onderlinge afspraken opgenomen. Het opstellen van een huurovereenkomst tussen de huurder en verhuurder is in principe vormvrij. Dit betekent dat een huurovereenkomst ook mondeling kan worden aangegaan. Dit kan echter problemen met zich meebrengen als er onenigheden ontstaan.


het tekenen van de huurovereenkomst

Om deze problemen te voorkomen, is het raadzaam om de huurovereenkomst schriftelijk aan te gaan. Er zijn natuurlijk een aantal zaken die belangrijk zijn om in deze huurovereenkomst terug te laten komen, zoals:

  • De huurperiode;

  • De huurprijs; en

  • De verplichtingen van de huurder en verhuurder.


De huurperiode

Er bestaan verschillende huurperiodes om in een huurovereenkomst op te nemen. Als de verhuurder en huurder hier verder niks over afspreken, geldt een huurovereenkomst automatisch voor 5 jaar. Deze tijd kan natuurlijk ook korter of langer zijn. Bij de huurperiodes komen verschillende dingen kijken, zoals:

  • De opzegtermijn;

  • De verlenging van de huurperiode; en

  • De huurbescherming.

Wil je graag weten hoe dit in elkaar zit, lees dan het artikel "Huurbescherming en huurperiode bij zakelijk huren".


De huurprijs

Het bepalen van de juiste huurprijs kan lastig zijn. Er is wettelijk niks vastgelegd over de hoogte van de huurprijs per maand. De verhuurder en huurder kunnen zelf overleggen welke huurprijs zij hanteren en wanneer deze betaald gaat worden. Als de huurprijs niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, kan zowel de huurder als de verhuurder vragen aan de rechter de huurprijs vast te stellen. Bij de vaststelling let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse (Art. 7:303 BW). De huurder en verhuurder kunnen, om tot een goede huurprijs te komen, samen kijken naar de huurprijzen rondom de bedrijfsruimte.


Verplichtingen

Als huurder moet je je natuurlijk ook aan een aantal verplichtingen houden (vanaf art. 7:212 BW). De huurder betaald een prijs voor een ruimte en de verhuurder stelt een ruimte beschikbaar voor deze huurder. De huurder moet zich dus houden aan het betalen van de huur en gedraagt zich daarbij als goed huurder. Hierbij horen huurbescherming en huurgenot. Huurgenot heeft te maken met de verhuurder. Hij/zij moet ervoor zorgen dat je van de bedrijfsruimte normaal gebruik kunt maken. De verhuurder dient de bedrijfsruimte dus te onderhouden. De huurder moet daarentegen ervoor zorgen dat er geen overlast plaatsvindt. Het is niet de bedoeling dat de verhuurder jou zomaar uit de bedrijfsruimte zet, hiervoor geldt de huurbescherming. Dit betekent dat de verhuurder de huurovereenkomst mag opzeggen als hier een geldige reden voor wordt gegeven die in de wet staat.


verplichtingen in de huurovereenkomst

Goed huurder/verhuurderschap

Het kan voorkomen dat de huurder of verhuurder zich niet aan zijn verplichtingen houdt. Hierdoor is hij/zij geen goede huurder of verhuurder meer. Wie is er dan verantwoordelijk voor de problemen die ontstaan?

De huurder is in principe aansprakelijk voor zijn eigen gedragingen. Als de huurder bijvoorbeeld schade maakt, uitgezonderd van brandschade, is hij/zij vanzelf aansprakelijk hiervoor (Art. 7:218 jo. 7:219 BW). Op het moment dat de huurder of verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt, houdt hij/zij zich niet aan de afspraken uit de huurovereenkomst.


Heeft de huurder of verhuurder zich niet aan zijn verplichtingen gehouden en is er schade ontstaan. Dan is er sprake van wanprestatie op grond van Art. 6:74 BW. Als de schade toerekenbaar is aan de schuldenaar, kan de schuldeiser eisen de geleden schade te vergoeden. Het kan ook voorkomen dat de verplichting die niet is nagekomen, alsnog voldaan kan worden. Bijvoorbeeld als de huur te laat betaald is. Deze verplichting kan op een later tijdstip nog nagekomen worden, zonder dat er veel schade wordt geleden.


Let op! Sinds 1 juli 2023 is er een landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap in de vorm van algemene regels; de Wet goed verhuurderschap (WGV). De WGV stelt normen en richtlijnen voor verhuuractiviteiten. Deze zijn van toepassing op zakelijke partijen, individuen, organisaties en bemiddelingsbureaus. Lees je goed in over deze nieuwe wet zodat je weet wat je rechten en plichten zijn.


Verbouwen van een huurruimte

Volgens Art. 7:215 lid 1 BW mag de huurder een deel of het geheel van de ruimte niet zomaar veranderen. Dit mag alleen wanneer de veranderingen na de huurperiode makkelijk verwijdert kunnen worden, zonder dat deze schade opleveren. Voor meer ingrijpende veranderingen is een schriftelijke toestemming nodig van de verhuurder. Er komt veel kijken bij het verbouwen van een huurruimte. Wil je hier meer over weten, kijk dan eens naar ons artikel dat meer specifiek ingaat over het verbouwen van een huurruimte.


Onderverhuur

Ja, dat kan! De huurder mag het gehuurde geheel of gedeeltelijke aan een derde partij in gebruik geven (Art. 7:221 BW). Dit heet onderverhuren. Let op; dit kan niet als in de hoofdhuurovereenkomst staat dat dit niet mag. Kijk dus altijd de hoofdhuurovereenkomst goed na of het mogelijk is. Voor de onderverhuur is een aparte overeenkomst nodig, de onderverhuurovereenkomst. Hierin gelden in principe dezelfde regels als de hoofdhuurovereenkomst. In Nederland is een standaardmodel opgericht voor huurovereenkomsten. Dit is opgesteld door de Raad van Onroerende Zaken en heet dan ook het ROZ-contract of ROZ-model. Hierop zijn de algemene bepalingen te zien van een huurovereenkomst voor kantoorruimtes en andere bedrijfsruimtes. Het is volgens het ROZ-model niet toegestaan om de gehuurde ruimte onder te verhuren, tenzij de verhuurder hiervoor voorafgaand een schriftelijke toestemming heeft gegeven.


Het onderverhuren van een zakelijk pand

Overdragen van een huurovereenkomst

De huurovereenkomsten worden meestal afgesloten voor 5 jaar. Het kan voorkomen dat de huurder deze overeenkomst niet meer wil voortzetten, maar er wel een nieuwe huurder geïnteresseerd is. Het kan zijn dat de huurovereenkomst wordt overgedragen aan de nieuwe huurder. De verhuurder moet er dan wel mee eens zijn dat er een nieuwe huurder komt. Als de huur wordt overgenomen door een nieuwe huurder, heet dit een indeplaatsstelling. Een indeplaatsstelling betekent letterlijk een derde partij in de plaats stellen van de huurder (Art. 7:307 BW).


Beëindigen van de huurovereenkomst

De meest voorkomende reden dat een huurovereenkomst eindigt, is omdat de afgesproken huurperiode is afgelopen. Dit heet beëindiging van rechtswege. Als de huurder en verhuurder het beiden eens zijn met de beëindiging, is er geen opzegging nodig. De huurder en verhuurder kunnen allebei opzeggen door middel van een deurwaarder of aangetekende brief (Art. 7:293 BW). Indien de verhuurder opzegt, dient hij de geldige gronden te vermelden die tot deze opzegging hebben geleid. Doet de verhuurder dit niet, dan is deze opzegging niet geldig (nietig).


Beëindiging van een zakelijke huurovereenkomst

De middenstandsbedrijfsruimtes worden beter beschermd voor tussentijdse opzegging dan de overige bedrijfsruimtes. In principe kan de huurovereenkomst alleen worden opgezegd na de afloop van de huurperiode en is een tussentijdse opzegging niet mogelijk. Dit kan alleen wanneer de verhuurder en huurder het beiden eens zijn over de tussentijdse opzegging. Bij de huurovereenkomst van een van de overige bedrijfsruimten geldt contractsvrijheid. Dit houdt in dat de verhuurder en huurder samen de regels mogen kiezen. Hier geldt dus dat wat afgesproken is, bepalend is ten aanzien van de opzegging. Op het moment dat, zoals eerder benoemd, de verplichtingen door de verhuurder niet worden nagekomen, kan de huurder de ontbinding van de huurovereenkomst laten plaatsvinden. De huurder kan dit buitengerechtelijk (buiten de rechter om) doen. Dit moet dan wel door een schriftelijke verklaring waarin duidelijk staat waarom de huurovereenkomst ontbonden moet worden. Als de verhuurder wil ontbinden, is er een ontbinding door de rechter nodig met geldige redenen. Als de oorzaak van de ontbinding ontstaan is door brand, is er geen rechtelijke ontbinding nodig.


Conclusie

Bij het huren van een bedrijfsruimte komt veel kijken. Het is heel belangrijk om te bespreken wat er allemaal in de huurovereenkomst staat. Kijk deze dus altijd goed na, zodat onnodige fouten voorkomen kunnen worden. Raadpleeg ook het ROZ-model voor de algemene bepalingen van een huurovereenkomst. Wil je veel tijd besparen en eventuele problemen in de toekomst voorkomen? Schakel dan een van onze juristen in om je hierin te begeleiden en te adviseren.


Vragen of contact

Het kan zijn dat er nog zaken voorkomen waarvan je niet weet wat je ermee moet doen. Schakel dan Ondernemersadviseurs in voor deze en andere bijkomende. vragen. Zo kunnen onze juridisch adviseurs je adviseren en begeleiden bij huurrechtelijke en andere juridische kwesties. Je kunt ook direct een online consult inplannen.



20 weergaven0 opmerkingen

Comments


bottom of page