Nieuwe landelijke basisnorm voor goed verhuurderschap

Als je geld verdient met het verhuren van woon- en/of verblijfsruimte, dan is er een nieuwe wet waar je absoluut van op de hoogte moet zijn: de Wet Goed Verhuurderschap (Wgv). Deze wet is ingegaan op 1 juli 2023 en heeft als doel de kwaliteit van de verhuurmarkt te verbeteren en zowel huurders als verhuurders te beschermen en ziet op de reguliere verhuur van woningen en de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten. De regels van goed verhuurderschap zijn van toepassing op zowel particuliere en commerciële verhuurders. Let goed op want bij overtreding van deze nieuwe regels riskeer je een forse boete.

In dit artikel duiken we dieper in wat deze wet inhoudt en wat dit betekent voor jou als ondernemer.

Algemene regels voor goed verhuurderschap

Vergunningsplicht

Weigeringsgronden vergunning

Handhaving en sancties

Inbeheername

Meld- en informatiepunt

Bestaande huurovereenkomsten (overgangsrecht)

Conclusie

Vragen of contact

Algemene regels voor goed verhuurderschap

Met de invoering van de wet Goed Verhuurderschap wordt er een landelijke basisnorm geformuleerd voor ten aanzien van het “goed verhuurderschap”, uitgedrukt in algemene regels. Deze norm schetst het verwachte gedrag van verhuurders en verhuurbemiddelaars in hun interacties met woningzoekenden en huurders. De algemene regels zijn geldig voor alle verhuurders als ook verhuurbemiddelaars, en zijn van toepassing op zowel de reguliere verhuur van woonruimte als de verhuur van verblijfsruimte specifiek aan arbeidsmigranten.

Neem bij het opstellen van een huurovereenkomst rekening met de volgende 7 onderdelen die centraal staan bij goed verhuurderschap (artikel 2 van de wet):

1. Geen discriminatie: Een verhuurder mag geen ongerechtvaardigd onderscheid maken op basis van bijvoorbeeld ras, geslacht of religie.

2. Geen intimidatie: Het is de verhuurder verboden om huurders te intimideren, denk aan dreigende e-mails of onaangekondigde bezoeken.

3. Beperking waarborgsom: De waarborgsom (borg) die een verhuurder kan vragen mag niet hoger zijn dan twee keer de kale maandhuur.

4. Schriftelijke huurovereenkomst: De huurovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd.

5. Informatieverstrekking aan de huurder: De verhuurder moet de huurder schriftelijk informeren over de volgende onderdelen:

   1. De rechten en plichten van de huurder met betrekking tot de gehuurde woning, tenzij deze al in de huurovereenkomst zijn opgenomen;

   2. De details over de waarborgsom, indien van toepassing;

   3. Waar de huurder terecht kan voor zaken betreffende de gehuurde woning;

   4. Contactinformatie van het gemeentelijke meldpunt;

   5. De betalingsverplichtingen van de huurder met betrekking tot servicekosten inclusief een jaarlijkse kostenspecificatie.
      

6. Beperking servicekosten: De verhuurder mag alleen servicekosten in rekening brengen zoals toegestaan in de artikelen 259 en 261 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek.

7. Geen dubbele bemiddelingskosten voor verhuurbemiddelaars: Verhuurbemiddelaars mogen geen dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen. Dit was al het geval volgens artikel 417, vierde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, maar nu wordt het ook handhaafbaar voor de gemeente. Er mogen dus geen bemiddelingskosten in rekening gebracht worden aan de verhuurder én de huurder tegelijkertijd.
   

Vergunningplicht

De Wet goed verhuurderschap brengt een mogelijk vergunningstelsel met zich mee dat bij invoering bedoeld is om de kwaliteit en leefbaarheid in de verhuursector te verbeteren. Concreet betekent dit dat je zonder vergunning geen verhuurhandelingen mag verrichten.

Dit stelsel geeft gemeenten de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren voor verhuurders. De invoering van deze vergunningplicht gebeurt via de verhuurverordening, die door de gemeenteraad wordt vastgesteld (deze kan dus verschillen per gemeente). De gemeenteraad bepaalt voor welke categorieën van woon- of verblijfsruimte de vergunningplicht geldt. Een goede onderbouwing door de gemeente is verplicht

Er zijn twee soorten vergunningen die kunnen worden ingevoerd door een gemeente:

- De Algemene Verhuurvergunning voor reguliere woonruimte;

- De Verhuurvergunning voor Arbeidsmigranten voor verblijfsruimte.

Bij een algemene vergunningplicht wijst de gemeenteraad in de verhuurverordening de gebieden aan waar deze vergunningplicht van toepassing is.

Bij een vergunningplicht voor de verhuur aan arbeidsmigranten kunnen gemeenten sturen op kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten. Deze vergunning kan ingevoerd worden voor het gehele grondgebied van de gemeente en geldt dus alleen voor de verhuur aan gastarbeiders maar is daarentegen

Controleer ten alle tijden of je in jouw gemeente een vergunning moet aanvragen. De gemeente beslist normaliter binnen acht weken op een vergunningaanvraag. Deze termijn kan eenmalig worden verlengd met zes weken.

Weigeringsgronden vergunning

Er zijn vier gronden waarop een vergunning afgewezen kan worden, dit noemen we weigeringsgronden:

1. Eén of meerdere noodzakelijke andere vergunningen ontbreken en zijn niet aangevraagd;

2. De verhuurder heeft in de acht jaar voorafgaand aan de aanvraag een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang opgelegd gekregen vanwege: a. Overtreding van de algemene regels van goed verhuurderschap; b. Handelen in strijd met een verbod op verhuren zonder verhuurvergunning of vergunningsvoorwaarden; c. Verhuur aan een persoon zonder huisvestingsvergunning; d. Handelen in strijd met regels ter zake van onttrekken, samenvoegen, omzetten of verbouwen van woonruimte of vergunningsvoorwaarden die hiertoe strekken; e. Handelen in strijd met voorschriften uit het Bouwbesluit; of f. Handelen in strijd met de zorgplicht uit de Woningwet.
   

3. Er is sprake van inbeheername van de woon- of verblijfsruimte; of

4. Er is sprake van een weigeringsgrond uit Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur (de Wet Bibob), deze wet ziet op voorkoming van misbruik van een vergunning door bijvoorbeeld criminele activiteiten.
   

Handhaving en sancties

Zodra een vergunningplicht is ingevoerd, is het aan het college van burgemeester en wethouders om te beoordelen of de vergunning verleend of geweigerd moet worden, op basis van de in de wet gestelde eisen en mogelijke voorwaarden. Het is belangrijk op te merken dat de gemeente geen eigen weigeringsgronden kan toepassen. Het college van burgemeester en wethouders is ook verantwoordelijk voor de handhaving van de ingevoerde vergunningplicht. Handhaving kan plaatsvinden door oplegging van een last onder bestuursdwang (gemeente grijpt in) een last onder dwangsom (verhuurder krijgt zelf de kans om te herstellen) of een bestuurlijke boete. Deze boetes kunnen oplopen tot een bedrag van €22.500 en bij herhaling zelfs tot de €90.000. Daarbij worden geconstateerde boetes openbaargemaakt in een register ter voorkoming van herhaling.

Inbeheername

Wanneer je als verhuurder binnen een tijdsbestek van 4 jaar meer dan twee keer in overtreding gaat of wanneer je blijft verhuren terwijl je geen vergunning hebt gekregen kan de gemeente besluiten tot inbeheername. Bij het besluit tot inbeheername wordt de woon- of verblijfsruimte of het gebouw waarin de woon- of verblijfsruimte is gelegen door het college van burgemeester en wethouders zelf in beheer genomen.

Tijdens de inbeheername mag je als verhuurder geen beheershandelingen verrichten. Dit is op grond van artikel 12 lid 3 van de Wgv verboden. Wanneer je dit verbod overtreedt, kan de gemeente handhavend optreden. De gemeente kan een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete opleggen.

Meld- en informatiepunt

Gemeenten zijn verplicht om uiterlijk op 1 januari 2024 een meldpunt gereed te hebben. Het meldpunt dient niet alleen als een plek voor het indienen van verzoeken tot handhaving, maar kan ook dienen als een informatiepunt. Woningzoekenden en huurders kunnen hier hulp krijgen in concrete situaties en indien nodig doorverwezen worden naar andere bevoegde instanties. Dit meldpunt, dat door het college van burgemeester en wethouders moet worden ingericht, dient als een laagdrempelige voorziening waar zowel huurders als verhuurders terecht kunnen met hun verzoeken tot handhaving. Het doel is om een platform te creëren waar ongewenste verhuurpraktijken of andere kwesties die onder de Wet goed verhuurderschap vallen gemeld kunnen worden, wat kan leiden tot de eerder beschreven beschreven handhavingsacties.

Bestaande huurovereenkomsten (overgangsrecht)

De verplichtingen op grond van de wet Goed Verhuurderschap geldt niet enkel en alleen voor nieuwe huurovereenkomsten vanaf 1 juli 2023, maar tevens voor reeds bestaande huurovereenkomsten. Hiervoor geldt een overgangsregeling van één jaar. Op 1 juli 2024 moeten alle verhuurders voldoen aan de verplichtingen op grond van de wet Goed Verhuurderschap.

Conclusie

Als verhuurder is het belangrijk om op de hoogte te blijven van de laatste wetswijzigingen en ervoor te zorgen dat je aan alle eisen voldoet om ongewilde sancties te voorkomen. De "Wet goed verhuurderschap" is bedoeld om de rechten van huurders te beschermen en om ongewenste verhuurpraktijken te bestrijden. Wil je succesvol blijven in de verhuurmarkt? Zorg dan dat je op de hoogte bent de nieuwe wetgeving.

In het kort:

• Zorg ervoor dat je selectieprocedure voldoet aan de Wgv ter voorkoming van woondiscriminatie;

• Geef je huurder informatie huurders die niet standaard in de huurovereenkomst voorkomt, maar die wel op grond van artikel 2 van de Wet Goed verhuurderschap verstrekt moet worden. Voor een bestaande huurovereenkomst moet dit binnen één jaar gebeuren vanaf 1 juli 2023;

• Leg je huurovereenkomsten altijd schriftelijk vast;

• Zorg voor een duidelijk overzicht van de servicekosten en wees alert op (eventuele wijzigingen in) de regelgeving over servicekosten;

• Zorg ervoor dat de waarborgsom die je aan je de huurder vraagt niet hoger is dan tweemaal de kale maandhuur en informeer je huurder hierover;

• Houdt in de gaten of de gemeente in de lokale verhuurverordening een vergunningplicht opneemt.

Vragen of contact

Ben je niet zeker van wat je wel en niet moet opnemen in je huurovereenkomst, of wat een huurder precies van mag verwachten? Wil je je huurovereenkomst laten checken? Of juridisch advies bij het nemen van huur beslissingen? Of heb je andere juridische vragen? Stuur dan geheel vrijblijvend onderstaand formuliertje met je vragen aan ons, één van onze juridisch adviseurs zal dan zo snel mogelijk reageren! Je kunt ook direct een online consult inplannen.

Stel hier je direct je vraag ->